ARRENDAMIENTOS

Juicios de arrendamiento.- Juicios de reclamación de rentas, desahucio, resolución de contratos

CONTRATO DE ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA O LOCAL DE NEGOCIO:


Si está pensando en alquilar un inmueble y le surgen dudas, nuestro equipo de abogados podrá prestarle asesoramiento al respecto. De igual modo, si Vd. ha alquilado su vivienda y ahora tiene problemas con su inquilino, no dude en contactar con nuestros profesionales a los fines de que le indiquen lo que se debe y lo que no se debe hacer en esos casos.






A) ALQUILAR UNA VIVIENDA/LOCAL: Algunos consejos a tener en cuenta cuando alquilamos o nos alquilan son los siguientes:


• Se debe firmar un contrato por escrito, dónde se pueden añadir las cláusulas que se estimen convenientes (si se alquila con los muebles o sin ellos, si se presta fianza, si se incluyen los gastos de mantenimiento, quién debe pagar la comunidad…..).






• Si queremos asegurarnos de que la persona que nos alquila el piso/local (arrendador) es el propietario del mismo, podemos pedir una nota simple en el Registro de la Propiedad.


Los arrendamientos de vivienda se rigen por lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos, por la voluntad de las partes (según lo que se establezca en el contrato) y, supletoriamente por lo dispuesto en el Código Civil.






Es importante hacer mención de que con la nueva regulación del juicio de desahucio, en la Ley 19/2009 de Medidas de fomentos del alquiler, el legislador pretende dar una mayor agilidad y eficacia a esta clase de procesos; así como mejorar las garantías para el arrendador.






B) PROBLEMAS CON EL ALQUILER: Si tras alquilar su vivienda/local le surgen problemas con su inquilino, o desea disponer de su propiedad, debe de saber que Vd. como propietario tiene diferentes acciones para hacer valer sus derechos:


a. RECLAMACIÓN DE RENTAS: Vd. podrá presentar en el Juzgado una reclamación de las rentas que le adeuda su inquilino, desde la fecha en que el mismo dejó de abonarlas hasta la presentación de la demanda, así como las que se devenguen después de presentada la misma. Para la presentación de la citada demanda será preciso aportar:


i. El contrato de arrendamiento original debidamente firmado


ii. Justificantes del impago de las rentas por parte del inquilino (recibos)


iii. Facturas que se vayan a reclamar de los gastos originados (agua, luz….)






b. DEMANDA DE DESAHUCIO: si lo que desea es recuperar la posesión de su vivienda/local, lo que deberá presentar es una demanda de desahucio. Con ello lo que se consigue es que su inquilino abandone la vivienda. Ello se consigue mediante lanzamiento, siendo el Juez en todo momento el que dispone cuándo se produce el mismo y la consiguiente salida del inquilino de la vivienda, pudiendo Vd. acceder de nuevo a la misma. Es IMPORTANTE que tenga en cuenta que salvo que llegue a un acuerdo reflejado por escrito, antes del citado lanzamiento VD. NO PODRÁ ACCEDER A LA VIVIENDA MIENTRAS SE ENCUENTRE OCUPADA POR EL INQUILINO.






c. DEMANDA DE DESAHUCIO CON RECLAMACIÓN DE RENTAS: Se trata de aunar los dos procedimientos indicados anteriormente, es decir, presentar una reclamación judicial en virtud de la cual se solicite tanto que el inquilino abandone la vivienda como las rentas y gastos impagados.






Cabe indicar que recientemente se han producido modificaciones legales, entre las que cabe hacer mención a las siguientes:






1.- Citación a juicio: Art. 440.3 LEC reformado “(…) En todos los casos de desahucio, también se apercibirá al demandado en la citación que, de no comparecer a la vista se declarara el desahucio sin más trámites y que queda citado para recibir la notificación de la sentencia, el sexto día siguiente a contar del señalado para la vista. Igualmente en la resolución de admisión se fijará día y hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que deberá producirse antes de un mes desde la fecha de la vista, advirtiendo al demandado que, en caso de que la sentencia sea condenatoria y no se recurra, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada, sin necesidad de notificación posterior.”






En la cédula de citación se hará constar:


• las generalidades de la ley, art. 440.1


• la posible enervación


• compromiso del art. 437.3, de condonar al arrendatario todo o parte de la deuda y las costas, con expresión de la cantidad concreta, condicionándolo al desalojo voluntario de la finca dentro del plazo que se indique por el arrendador, que no podrá ser inferior al plazo de quince días desde que se notifique la demanda.


• Tres días desde la notificación para designar abogado y procurador de oficio o solicitar asistencia jurídica gratuita.


• Apercibirle que en caso de no comparecer a la vista se declarará el desahucio sin más trámites.


• Que queda citado para recibir la notificación de la sentencia el sexto día siguiente a contar del señalado para la vista.


• Se fijará el día y hora para el lanzamiento (antes de un mes desde la fecha del juicio)


• Se advertirá al demandado que en caso de que la sentencia sea de condena y firme se procederá al lanzamiento sin necesidad de notificación posterior.






2.- Las notificaciones y citación del demandado: Las novedades operadas en los arts. 155 y 164, cabe resaltar el art. 155.3 “ (…) cuando en la demanda se ejercite una acción de aquellas a las que se refiere el número 1º del apartado 1 del artículo 250, se entenderá que si las partes no han acordado señalar en el contrato de arrendamiento un domicilio en el que se llevarán a cabo los actos de comunicación, este será, a todos los efectos, el de la vivienda o local arrendado. (…)”






“Si la demanda se dirigiese a una persona jurídica podrá igualmente señalarse el domicilio de cualquiera que aparezca como administrador, gerente o gestor de la Junta de cualquier asociación que apareciese en un Registro oficial.” (art. 155.3 LEC)".






Art. 164. “En los procesos de finca urbana o rústica por falta de pago de rentas o cantidades debidas o por expiración legal o contractual del plazo y en los procesos de reclamación de estas rentas o cantidades debidas, cuando no pudiere hallársele ni efectuarle la comunicación al arrendatario en los domicilios designados en el segundo párrafo del número 3 del art. 155, ni hubiese comunicado de forma fehaciente con posterioridad al contrato un nuevo domicilio al arrendador al que éste no se hubiese opuesto, se procederá sin más trámites, a fijar la cédula en el tablón de anuncios de la Oficina Judicial.”






La finalidad de dicha modificación es el evitar, ante los casos de desconocimiento de domicilio del arrendatario una actividad de averiguación de algún otro domicilio del deudor.






3.- Cuantía del proceso: Su regulación viene en el art. 251. Regla 9ª y art. 252. Regla 2ª LEC






“En los juicios sobre arrendamientos de bienes, salvo cuando tengan por objeto reclamaciones de las rentas o cantidades debidas, la cuantía de la demanda será el importe de una anualidad de renta, cualquiera que sea la periodicidad con que ésta aparezca fijada en el contrato. “ (art. 251, regla 9ª LEC).






“Si las acciones acumuladas provienen del mismo título o con la acción principal se piden accesoriamente intereses, frutos, rentas o daños y perjuicios, la cuantía vendrá determinada por la suma del valor de todas las acciones acumuladas. Pero si el importe de cualquiera de las acciones no fuera cierto y líquido, sólo se tomará en cuenta el valor de las acciones cuyo importe sí lo fuera".






Para la fijación del valor no se tomarán en cuenta los frutos, intereses o rentas por correr, sino los vencidos. Tampoco se tomará en cuenta la petición de condena en costas.






Sin perjuicio de lo anterior, si las acciones acumuladas fueran la de desahucio por falta o por expiración legal o contractual del plazo, y la de reclamación de rentas o cantidades debidas, la cuantía de la demanda vendrá determinada por la acción de mayor valor.”






La cuantía del proceso resulta importante a la hora de tasar las costas.






En definitiva la cuantía viene determinada:






a) Solo se reclama suma adeudada: importe total del montante.






b) Desahucio: importe de una anualidad de renta.






c) Acumuladamente: Desahucio+rentas: la de mayor valor.






















4.- La enervación: Regulación legal: art. 22 LEC y art. 440.3 LEC (se indica la posibilidad de enervación en la cédula de citación).






Art. 22.4 LEC : Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el Secretario judicial si, antes de la celebración de la vista, el arrendatario paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.


Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiese tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, un mes de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.










5.- Notificación de la sentencia: Hay dos posibilidades:






1. Que comparezca el demandado: se le cita en el acto de la vista para recibir la notificación que tendrá lugar el día más próximo posible dentro de los cinco siguientes al de la sentencia. (art. 447.1 LEC)


2. Que el demandado no comparezca a juicio:


1. en la cédula de citación debió de citársele el sexto día siguiente a contar del señalado para la vista para recibir la notificación de la sentencia (art. 440.3 LEC)


2. si no comparece, por edictos en el Tablón del Juzgado (art. 497.apartado 2 LEC)






6.- Ejecución: Se han modificado dos preceptos en sede de ejecución:






a.- Art. 549, se añade dos párrafos;






• Art. 549.3 LEC “El demandado PODRÁ en la demanda inicial de desahucio solicitar la ejecución del lanzamiento y esto será suficiente para proceder al lanzamiento (sin más trámites)".


• Art. 549.4 LEC. No se aplica el plazo de espera de 20 días del art. 548 LEC.






b.- Art. 703.4 LEC. (Se modifica el apartado cuarto que queda redactado así): “Si con anterioridad a la fecha fijada para el lanzamiento, en caso de que el título consista en una sentencia de desahucio de finca urbana, se entregare la posesión efectiva al demandante, acreditándolo el arrendador ante el Secretario Judicial encargado de la ejecución, se dictará decreto declarando ejecutada la sentencia y cancelando la diligencia, a no ser que el demandante interese su mantenimiento para que se levante acta del estado en que se encuentre la finca.”






8.- Derecho Transitorio: Disposición Transitoria Primera: entrada en vigor el mes de su publicación.






Publicación: 24 de noviembre de 2009






Entrada en vigor: 24 de diciembre de 2009.






Disposición Transitoria Segunda: Las competencias del Secretario se harán efectivas el 4 de mayo de 2010.